31 октября 2014 г. 18:12

Спасение арендаторов

PROfashion - фотографии/фото/картинки PROfashion.ru

Автор: Галина Кузнецова

Спикеры:

Татьяна
Ключинская

Юлия Мерова

Александра

Романенко

Светлана

Чернышева

Андрей

Калмыков

Станислава

Нажметдинова

В магазинах одежды, расположенных в торговых комплексах, наблюдается снижение трафика и продаж. Поэтому их владельцы ищут разные способы сэкономить – в том числе и на аренде. Возможно ли изменить уже принятые условия аренды? И если да, что для этого нужно?

Ключевая проблема арендатора очевидна: из-за падения трафика в торговом центре снижается проходимость его магазина, а вместе с ней и продажи. При этом затраты на помещение не меняются, то есть эффективность бизнеса уменьшается. Тогда арендатор идет к владельцу недвижимости с недвусмысленным предложением об изменении условий аренды. И делает он это потому, что, как заметил в кулуарах форума Retail Business Russia директор компании Trade Help Андрей Калмыков, «инициатива всегда принадлежит тому, кто чувствует себя хуже».

Но у владельца торгового центра другая головная боль: конечно, ему нужно сохранять постоянный пул арендаторов - и для предсказуемости своего денежного потока, и для продвижения торгового центра. Но ему-то все кредиты на строительство банки выдали в валюте, и при переводе арендной ставки в рубли он теряет значительные суммы.

Придется договариваться

По данным Crocus Group, управляющей московскими торговыми центрами Vegas, переговоры по аренде инициируют около 80% арендаторов. И, как показывает практика компании Astera, чаще всего арендаторы настаивают на фиксации арендной ставки в рублях, договариваются о фиксации валютного курса или отмене индексации арендной ставки в течение определенного периода. Если арендатор потокообразующий, собственники готовы давать скидку в размере 10-30%.

«Многие ритейлеры-арендаторы сейчас требуют от девелоперов снижения ставок аренды. Собственники торговых центров должны с пониманием относиться к сложившейся ситуации, тщательно оценивая реальное снижение показателей у арендатора и причины происходящего, - поясняет начальник департамента торговых площадей компании JLL Татьяна Ключинская. - Возможно, проблема в самом магазине – профессионализме его продавцов, количестве, качестве и выкладке товара. В случае объективного падения продаж ритейлера из-за низкой активности покупателей девелоперы могут рассматривать альтернативные уступки вместо снижения ставки аренды, к примеру, переход на процент от оборота на определенный период времени. Таким образом, девелопер несет консолидированную ответственность за показатели со своими арендаторами».

«Уступчивость» девелопера зависит от того, насколько сильна его позиция – есть ли, к примеру, у него арендатор на замену ритейлеру, требующему смягчения условий, флагманский ли магазин бренда открыт в ТЦ.

Проверка на честность

«Количество льгот и уступок собственника связано с тем, насколько объект конкурентоспособен и востребован. Чем успешнее ТЦ, тем больше коммерческие условия его реализации отвечают интересам владельца и тем меньше он идет на уступки арендаторам, - говорит заместитель директора департамента коммерческой недвижимости GVA Sawyer Юлия Мерова. - На наш взгляд, наиболее честной для обеих сторон уступкой по договору является переход на расчет арендной ставки исходя из фактического оборота арендатора. Таким образом, арендатор будет защищен в межсезонные спады продаж, а собственник гарантировано получит более высокую оплату в период максимальных покупок. Хотя такой способ формирования арендной ставки, конечно, требует от собственника серьезного отношения к продвижению и раскрутке ТЦ. Как мне кажется, объективных причин не пойти навстречу арендатору быть не может, так как альтернативой будет пустое помещение». Все остальные способы, по словам Юлии Меровой, можно отнести к краткосрочным и использовать только для ограниченных периодов времени.

Однако старший консультант компании «Магазин Магазинов» Александра Романенко считает переход на процент с оборота палкой о двух концах. «Для арендатора это самый выгодный способ оплаты арендной платы, но здесь есть два риска, - говорит она. - Первый риск: арендатор вложится в ремонт и раскрутку магазина, а тот не окупится, Второй риск: в самые продуктивные месяцы, в декабре или марте, процент от оборота составит значительную сумму. А для арендодателя главная проблема в том, что при низких оборотах плата будет весьма незначительной, так что со стороны арендаторов возможно умышленное занижение доходов».

Возможно, именно поэтому арендодатели с большой неохотой идут на этот вариант изменения условий аренды – по причине сомнений в том, что арендаторы будут честно показывать свой оборот. В торговых центрах Vegas это сомнение решают путем установки собственного программного обеспечения, подключаемого к кассовым узлам, которое интегрируется с учетной системой арендатора. В некоторых случаях владельцы ТЦ даже готовы компенсировать установку новых кассовых узлов, чтобы они соответствовали программному обеспечению.

По словам Станиславы Нажметдиновой, директора по франчайзингу Monsoon Accesorize, добиться перехода на процент от продаж удалось в 2 магазинах сети из 122. «Большинство арендодателей соглашаются на переговоры, - говорит она, - но есть и те, кто занимает жесткую позицию: «Не давать никаких преференций». Особенно это касается торговых центров в городах, где нет качественных площадок, и у арендодателя в этой связи нет ощущения кризиса».

Вариации с депозитами

Далеко не все арендаторы смогут воспользоваться арендными каникулами. Александра Романенко («Магазин Магазинов») считает каникулы применимыми только для вновь открывающихся магазинов. «Обычно прописывается конкретный период времени, например, 45 дней, - уточняет она, - и если арендатор не успел за это время закончить отделку, он все равно начинает платить арендную плату».

Зато изменить условия страхового депозита могут многие. Руководитель отдела проектного брокериджа ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Светлана Чернышева отметила, что в последние месяцы собственники стали чаще соглашаться на просьбу арендаторов уменьшить размер залогового депозита до одной месячной арендной ставки вместо обычных двух или трех. Чаще всего на такой компромисс идут собственники торговых комплексов, в которых уровень вакантных мест превышает средний по рынку. Вместо «живых» денег арендаторы в качестве обеспечения залога предлагают банковские гарантии, предоплату за несколько месяцев (замена депозита на несколько авансов), отсрочки депозитов до момента перехода к отделочным работам.

По взаимной выгоде

Александра Романенко из «Магазина Магазинов» специально для Profashion составила список главных проблем, грозящих арендодателю от недобросовестного арендатора (такие встречаются среди отечественных региональных fashion-компаний).

Арендаторы не соблюдают сроки оплаты.
Часто не укладываются в отведенный на отделочные работы период времени.
Могут отходить от согласованного в договоре ассортиментного перечня или представить совершенно другой ассортимент и торговые марки в своем магазине.
Игнорируют правила торгового центра (например, открывают магазин позже открытия самого центра или закрывают его в течение рабочего дня, так как у них работает только один продавец). Бывали даже случаи, когда арендаторы закрывали магазин, который плохо работал, и пропадали, чтобы не платить неустойку при досрочном расторжении договора и не заниматься вывозом оборудования.

От себя можем рекомендовать добросовестному арендатору использовать эту информацию в переговорах с арендодателем, объясняя последнему, каких принципы в работе с ассортиментом и покупателями для него останутся незыблемыми.

По оценкам GVA Sawyer, арендные ставки в востребованных ТЦ пока стабильны. Больше внимания в договорах уделяется не размеру ставки, а курсу и индексации. В «Магазине Магазинов» уточняют, что ставки аренды снизились в целом по рынку на 30-40% для строящихся объектов. Да и в уже открытых (не «топовых») торговых центрах владельцы площадей тоже в непростой ситуации: секции освобождаются, и им приходится брать новых арендаторов на ставки ниже тех, что были у предыдущих арендаторов.

Согласно мнениям экспертов, такая ситуация в ближайший год сохранится и даже будет прогрессировать, так что смягчение условий аренды – вопрос настойчивости и грамотных переговоров арендатора с владельцами коммерческой недвижимости.