Склад под клиента
Если еще несколько лет назад на рынке складской недвижимости наибольшим спросом пользовались помещения стандартных форматов, то сегодня мы наблюдаем увеличение спроса на объекты, построенные по схеме built-to-suit, в том числе и со стороны fashion-ритейлеров.
Особенности формата
Формат built-to-suit предполагает строительство склада под конкретного клиента. Еще на этапе проектирования девелопер максимально учитывает требования заказчика к конфигурации и технической составляющей здания, поэтому чаще всего до момента заключения контракта, в котором прописаны все характеристики и требования заказчика к объекту, как правило, никакие работы по проектированию и строительству не проводятся.
Особенность проектов built-to-suit заключается в том, что, как правило, они реализуются в формате долгосрочного сотрудничества: договор аренды подписывается сроком на 7-10 лет или более, либо построенное здание выкупается заказчиком.
Если говорить о параметрах строительства, то в зависимости от потребностей клиента конфигурация здания может значительно меняться. Пример тому – проект крупнейшего в России федерального распределительного центра для компании Leroy Merlin, девелопером которого выступила Radius Group. Здание отличается необычной формой – проектирование проходило с максимальным учетом всех потребностей и корпоративных запросов заказчика. Отмечу, что часто склад, реализованный по схеме built-to-suit, может иметь стандартный внешний вид, однако с точки зрения внутреннего зонирования, параметров инженерных систем, наличия или отсутствия определенных конструктивных элементов здание способно серьезно отличаться от классического спекулятивного помещения.
А есть ли спрос?
За последние несколько лет на складском рынке наметилась новая тенденция – вырос спрос на объекты, построенные «под ключ» или адаптированные до полного соответствия потребностям клиента. Самыми активными потребителями таких складов являются торговые компании и сети. Во-первых, это связано с тем, что конкуренция в этой сфере очень высока и ритейлеры стремятся наладить логистические процессы максимально эффективно. В отличие от стандартного паллетного хранения, которое характерно для многих сегментов, специфика fashion-ритейла заключается в работе со штучным товаром, когда необходимо по единице подбирать каждое наименование. Реализовать решения, которые позволяют эффективно учитывать эту особенность, возможно как при строительстве объекта по схеме с built-to-suit, так и при модернизации спекулятивного склада. Например, правильное зонирование и установка многоярусных мезонинных конструкций для хранения штучного товара позволяют удобно и быстро подбирать товар в соответствии с заказами, которые приходят из интернет-магазина или розницы.
Вторая причина, по которой растет спрос на строительство складов по схеме built-to-suit в сегменте fashion – появление крупных игроков e-commerce, которые располагают достаточным количеством инвестиций для расширения бизнеса и привлечения новых покупателей, поэтому следующим шагом в их развитии является налаживание и оптимизация бизнес- и логистических процессов. При этом у онлайн-ритейлеров есть необходимый уровень понимания, здание какого формата они хотят получить и как именно новый склад поможет им выстроить логистику наилучшим образом.
Особенности складов для fashion-ритейлеров
Принимая решение о строительстве склада по схеме built-to-suit, fashion-ритейлерам необходимо учитывать не только возможности адаптации конкретно под их бизнес, а также качество склада, но и его месторасположение. Зачастую fashion-ритейлеры не могут позволить себе размещение склада в непосредственной близости от магазина. Как правило, основной объем товара в магазины поступает непосредственно из распределительного центра. В случае, если речь идет о магазине с высоким трафиком, поставки могут происходить несколько раз в день. Не менее важным расположение распределительного центра является и для онлайн-ритейлеров. При этом отгрузка заказов происходит практически круглосуточно, поэтому для бесперебойной работы особенно важно быстро и оперативно привозить товар. Локация склада должна отвечать нескольким требованиям: иметь удобный подъезд и хорошую транспортную доступность, быть близко к крупным развязкам, чтобы обеспечить быстрый доступ к максимальной территории, быть близко к источникам рабочей силы. Если компания работает по всей стране и отправляет заказы в регионы авиатранспортом, то склад должен находиться в максимальной близости к аэропорту. Например, если мы говорим о Подмосковье, то основным региональным хабом является аэропорт Домодедово – размещение РЦ неподалеку от него дает ритейлеру определенные преимущества.
Особое значение в оснащении склада для fashion-ритейлера имеет соблюдение инженерно-технических норм и правил противопожарной безопасности. Как правило, стоимость товара, который хранится на складе, достаточно высока и любая нештатная ситуация может привести к убыткам. Не менее, если не более, важен и вопрос здоровья и сохранности персонала, работающего в складе. Избежать подобных рисков позволяет качественные спецификации помещений и проектирование с соблюдением всех необходимых норм и требований.
На складе ритейлера, как правило, работает много людей. Это значит, что до склада должно быть удобно добираться, в том числе и общественным транспортом. Помимо этого, на складе должно быть достаточное количество бытовых помещений для комфортной работы.
Индустриальный парк
В рамках индустриального парка «Южные Врата» компания Radius Group предоставила решения для двух fashion-ритейлеров. Так, крупная британская компания Next Plс разместила на территории «Южных Врат» фулфилмент-центр, в котором обслуживает исключительно свой онлайн-магазин. Компания была заинтересована в аренде, поэтому подходящим вариантом было использование спекулятивного помещения с адаптацией под их нужды. Наша стандартная спецификация изначально была высокого качества – допустимые нагрузки на пол позволяли установить многоярусный мезонин без дополнительного усиления, в помещениях установлена система приточно-вытяжной вентиляции для более комфортных условий работы, мощная система пожаротушения позволила обойтись без дополнительной системы межстеллажного пожаротушения. Это помогло компании Next оптимизировать сумму инвестиций в РЦ. Тем не менее были сделаны доработки в освещении с учетом складского оборудования арендатора, а также значительно увеличены и специально зонированы административно-бытовые помещения. Сейчас помимо собственно фулфилмент-центра в «Южных вратах» Next размещает там московский офис и колл-центр, который обслуживает Россию, несколько стран СНГ, а также ряд зарубежных стран.
Не менее интересным проектом для нас стала реализация распределительного центра по схеме built-to-suit на продажу для французской компании Decathlon, специализирующейся на спортивных товарах. Decathlon – международный ритейлер, и строительство склада для компании потребовало от Radius Group не только полного соответствия корпоративным стандартами ритейлера, но и адаптации европейских стандартов под российские нормы. Конфигурация и форма здания были скорректированы исходя из специфики Decathlon. Важной особенностью в реализации данного проекта стал тот факт, что ритейлер планирует увеличить площадь склада в будущем. В связи с этим Decathlon приобрел земельный участок большей площади, а проект здания был разработан с учетом будущего роста.
Отмечу, что возможность расширения площади занимаемого складского объекта – очень важный аспект для fashion-ритейлеров. Переезд в новый склад сложен для любой компании, поскольку за этим стоят колоссальные риски, связанные со сбоем в поставках и падением продаж. В связи с этим для ритейлеров важно развиваться в рамках одной площадки, одного логистического парка, постепенно увеличивая объем. Как правило, основные игроки в сегменте fashion планируют ежегодный рост (до 10-15%), который требует и увеличения складских мощностей каждые 2-3 года. Для крупных компаний возможность расширения имеет определяющее значение, а получить такое решение в периметре одного здания они могут, как правило, только при строительстве по схеме built-to-suit.
Перспективы развития built-to-suit в России
Fashion-рынок в России динамично меняется, появляются новые игроки, а иностранные компании активнее присматриваются к российскому рынку сбыта. Мы видим, что компании, которые никогда не работали в одежном ритейле, диверсифицируют бизнес и выходят в этот сегмент. Таким образом, выдерживать растущую конкуренцию становится все сложнее.
Одним из ключевых факторов развития fashion-ритейлеров наряду с клиентским сервисом и правильной стратегией продвижения компании остается способность поддерживать рост объемов и быстро, грамотно, экономически выгодно обрабатывать каждую единицу товара.
Ритейлерам, нацеленным на долгосрочный и качественный рост, необходимо получать максимальную эффективность от каждого квадратного метра склада, прорабатывать решения, в которых каждый элемент складского помещения будет на 100% отвечать их бизнесу – именно в таком случае у ритейлера будет возможность бесперебойно доставлять товар в офлайн-магазины или работать с интернет-платформой.
