200
Отформатировать fashion-галерею
Автор: Денис Кунгуров
Год 2013 стал рекордным по количеству прихода в Россию международных сетей – 45 зарубежных операторов открыли магазины в столице. 2014 год рвется побить предыдущий рекорд. При этом доля качественных торговых комплексов в России приближается к 50%. Конкуренция растет, а ритейлу приходится постоянно адаптироваться к новым вызовам рынка, который стал активно плодить форматы ТРЦ.
Окружной торговый центр
Классика жанра – окружной ТЦ в центре города, где до 70% арендопригодных площадей отдано под fashion-галереи, уходит в небытие. Как правило, такие ТЦ жестко форматируются, «уходя с головой в моду», либо расширяя развлекательную зону за счет сокращения галереи до 50%. Остаются только премиальные бренды.
По пути «модной концепции» пошел екатеринбургский девелопер, обновив небольшим ремонтом и реконцепцией ТЦ MODA (общая площадь – 17 тыс. кв. м). Девелопер хотел перейти в высокий ценовой сегмент, но не учел проблемную локацию и архитектурные недостатки ТЦ. В результате стратегия оказалась неэффективной.
Новокузнецкий проект «Сити Молл» (общая площадь – 87 тыс. кв. м) предполагал привлечение федеральных и международных сетей, работающих в сегменте «средний+» и «премиум». Доля галереи должна была составить 70%-80%. Девелопер взял за основу центры «РИО», но не учел, что дьявол кроется в деталях.
Объект открылся полупустым, так как операторы не увидели перспективы в концепции: ТЦ не хватило качественной и интуитивно понятной навигации, свободного пространства у эскалаторных зон, пешеходных зон, изысканного дизайна. К тому же обеспеченные жители Новокузнецка уже привыкли покупать одежду в бутиках соседнего Новосибирска или в Москве, где выбор брендов несравнимо выше.
Lifestyle
Федеральные девелоперы просчитали моду на досуг раньше местных застройщиков и начали открывать ТРЦ формата lifestyle размером от 100 тыс. кв. м уже в 2012 году. Под эти масштабы подходят региональные и суперрегиональные центры на окраине города. Правда, в силу географических особенностей и новых застроек ТРЦ с тематикой lifestyle может появиться в новом обеспеченном районе города. Номинально он относится к районному ТЦ, а по параметрам – к региональному.
В том же Новокузнецке компания «РосЕвроДевелопмент» строит ТРЦ «Планета» с элементами lifestyle на 158 тыс. кв. м. в центре города. Ожидается, что доля развлечений будет занимать не менее 30%, что также приближает его к формату семейно-досугового центра. «Достаточно высока доля fashion-арендаторов и в зарождающемся формате lifestyle, она превышает 50-60%», - отмечает директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов.
Особенность тематического формата lifestyle – большая арендопригодная площадь, так как «якоря» и операторы развлечений имеют пониженные ставки аренды, которые компенсируются за счет fashion-галереи. Площадь магазинов должна в несколько раз превышать площадь развлекательной зоны. По разным оценкам аналитиков, соотношение должно быть примерно три-четыре к одному. То есть от 65% до 80%. Такие центры востребованы у casual-марок, стремящихся находить баланс между требованиями удобства и модными тенденциями.
«При выборе торгового центра компания ориентируется на классические требования: покупатель среднего класса и качественный ТЦ», - говорит Иван Штопель, собственник сети «Экко-Рос». Благодаря узнаваемости и демократичности бренда для сети важен не формат, а целевой трафик. На сегодня такой трафик максимально обеспечивают семейно-развлекательные торговые центры.
Тем не менее, новый для России тематический формат lifestyle привлекателен и для мировых брендов одежды, в первую очередь, из-за высокого трафика. Fashion-галерея в брянском ТРЦ «Аэропарк» (общая площадь - 112 тыс. кв. м) на 75% состоит из международных марок, при доле самой галереи в арендопригодной площади – 65%.
Традиционное понимание галереи в загородных центрах размывается. Здесь начинают главенствовать fashion-якоря и гипермаркеты. Иногда в виде зонтичных брендов под крышей одной компании, чаще сетями-трансформерами. В первом случае на долю брендов компании Inditex может приходиться 4,5 тыс. кв. м. Во втором случае «Спортмастер» выходит из тесного формата «спорт» и становится «модником».
Районные торговые центры
Всегда ли формат определяет классовую принадлежность потребителя? Еще пару лет назад было принято считать, что все районные ТЦ обслуживают «средний-». Но с появлением микрорайонов для обеспеченных горожан девелоперы начали строить в них ТРЦ, напрямую конкурирующие с суперрегиональными.
В результате районным центр можно назвать только по локации. По качеству он будет относиться к региональным или, как минимум, окружным. Стоит отметить, что как таковые районные центры начали отмирать. Традиционно в них fashion-галерея составляла до 70%-80%. Это были местные магазинчики, а якорем выступали региональные или федеральные бренды эконом-класса. С развитием качественных окружных центров и приходом федеральных и мировых марок, местечковая fashion-галерея не смогла конкурировать.
Ярким примером могут быть нижегородские ТРЦ «Фантастика» и ИНДИГО LIFE. Оба центра конкурируют между собой и «Мегой». «Суперрегиональные и региональные торговые центры обычно имеют более низкую долю fashion-арендаторов, в среднем около 50%. При этом превалируют премиальные бренды, большинство которых, в отличие от районных ТЦ, являются международными», - считает директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов.
Как выясняется, девелоперы не всегда прислушиваются к аналитикам. В «Фантастике» доля fashion-арендаторов составляет 60-70%. Чуть меньше показатели в ИНДИГО LIFE – 50-55%. Дело по-прежнему в желании поскорее окупить проект, а помочь в этом могут только галереи с высокими ставками.
Ритейл-парк
В таких форматах, как ритейл-парк или power-центр, доля сегмента fashion будет минимальна. Ведь не менее 50% там занимают якоря. Как правило, они представлены сегментами – DIY, БТиЭ, спортивные товары.
Как отмечает директор по сдаче в аренду торговых центров Knight Frank Юлия Соколова, в объектах формата retail-park и power-centre fashion-оператор также может являться якорным. Во многих зарубежных центрах «якорем» выступает C&A, KIABI, Intersport.
Аутлет-центры
Самым родным и надежным форматом для fashion останется аутлет-центр. Можно сказать, что это альма-матер для модных арендаторов, чья доля здесь не меньше 80% в лице мировых брендов. При этом от рисков защищает дисконт, привлекающий трафик. В России сразу несколько девелоперов запустили аутлеты в Москве. На очереди по одному в Санкт-Петербурге и Екатеринбурге.
Отраслевые торговые центры
Нельзя обойти стороной и отраслевые торговые центры. С каждым годом их становится все больше. Если зачинателем был формат DIY, то сегодня немало спортивно-туристических и мебельных форматов.
По оценкам Юлии Соколовой fashion-магазины в отраслевых ТЦ не сосредоточены в определенной части галереи, а размещены в различных частях комплекса. Ассортиментная матрица магазинов в специализированных центрах формируется с учетом специфики объекта: например, в торговом центре с товарами для детей присутствуют fashion-магазины для беременных, в мебельном центре – магазины с домашней одеждой и бельем.
Тренды
Учитывать тематику и выстраивать концепцию – прекрасно, но недостаточно. Чаще всего арендодатели спотыкаются на ценовой категории, завлекая премиальные бренды. Затем потребитель оказывается не готов и начинает уходить. Только после этого в проект приходят более демократичные марки.
Однако бывают и обратные ситуации. Московский «Метрополис» сейчас переходит из сегмента «средний+» в «премиум». Первоначально местоположение ТРЦ не соответствовало запросам премиальных брендов, но впоследствии качество управления выросло. Торговый центр стал притягивать посетителей, которых интересует высокоценовая категория товаров. Таким образом, мы видим, что управление также способно влиять на пул арендаторов.
Все актуальные новости fashion-индустрии раз в неделю
Все актуальные новости fashion-индустрии раз в неделю
Читайте также
