Особенности национального брокериджа. Часть 2

На рост вакантных площадей негативно влияют снижение активности арендаторов и оптимизация ритейл-сетей, начиная с конца 2014 года. «Сейчас многие не готовы ждать. Российские компании привыкли к «быстрым» деньгам. А это время уже закончилось. Поэтому ритейл закрывает нерентабельные точки, чтобы диверсифицировать риски, – поясняет Ирина Горбань. – С другой стороны, собственники недвижимости долгое время заполняли площади, лишь бы они не пустовали, не рассматривая конкурентное окружение арендаторов, не выстраивая адекватное соседство. И вот результат: арендаторы уходят». 

Данная тенденция стала ключевым фактором, определяющим спрос. Эксперты компании JLL выявили, что в первую очередь ТЦ (проанализировано порядка 40 столичных моллов) покидают арендаторы, занимающие небольшие помещения, до 100 м2. Причем чаще всего мелкоформатные магазины принадлежат операторам fashion-профиля. Доля закрытых торговых точек одежды и обуви в Москве составляет 61% от общего объема неработающих магазинов в проанализированных торговых комплексах.

Ситуацию немного сдерживает процесс ротации арендаторов. Так, в столичных торговых центрах вновь освободившиеся площади оперативно занимают новые розничные операторы. Например, Takko Fashion в ТРЦ «Город Лефортово» расположился на месте ушедшего с российского рынка британца New Look. Комплекс «Атриум» проводил арендатора Topshop, запустив Lady&Gentleman City и Armani Jeans.

«В санкт-петербургском ТРЦ «Жемчужная Плаза» ротация арендаторов практически не увеличилась и составляет не более 5% площадей. Связано это не с коммерческими условиями, а с общей стратегией развития конкретных торговых операторов», – говорит Наталья Борец, директор отдела аренды финского инвестиционно-строительного концерна SRV.

В сегодняшних кризисных условиях ритейлеры стали более избирательны при выборе арендных площадей. «Мы выработали ряд критериев для захода на новую площадку. Подбор арендаторов должен соответствовать нашей целевой аудитории; заполняемость ТЦ – не ниже 80%; наличие рублевых платежей или жесткого фикса на уровне 45–50 рублей за доллар; не более одного депозита и вменяемые условия расторжения договора, – перечисляет исполнительный директор Glance Сергей Рожнов. – Также желательна привязка аренды к товарообороту (как правило, это 17–20% с учетом эксплуатационных платежей)».

Другими словами, для Glance важно открыться с минимальными издержками и в первый месяц выйти на точку операционной безубыточности. По словам господина Рожнова, возврат инвестиций может начаться и позже, но после открытия салон должен выйти на самоокупаемость и не требовать дополнительных вложений.

Для компании «Модный континент» (торговые марки Incity и Deseo) «приемлемыми ставками аренды считаются от 6 до 10% оборота в зависимости от категории ТЦ, объема трафика и уровня товарооборота», – отмечает директор департамента маркетинга Ольга Верц.

Другой российский ритейлер – Zenden – в переговорах с представителями ТРЦ всегда опирается на реальные финансовые результаты. «Мы объясняем партнерам, что выше определенного процента с оборота платить за аренду (при нашей марже и уплате всех налогов) не можем, – говорит директор розничной сети Zenden Александр Сарычев. – А компенсировать арендодателю прибыль, недополучаемую от зарубежных ритейлеров, зашедших в проект на крайне низких ставках, мы не готовы».

Итак, арендаторы стремятся добиться условий, невыгодных для арендодателя. «Ссылаясь на снижение спроса, некоторые ритейлеры пытаются получить неадекватно низкие условия аренды и зафиксировать их на долгий срок, 5–10 лет, – утверждает Роман Гусейнов. – Однако мы хорошо понимаем экономику каждого нашего арендатора и не позволяем пользоваться ситуацией».

В девелоперском агентстве «МОЛЛ. Экспертиза&консалтинг» владельцам ТРЦ и управляющим компаниям советуют обратить внимание на менее капризных локальных операторов, которые не требуют сверхльгот. «Марка недорогой женской одежды для девушек и женщин всех возрастов Sofiana (Новосибирск, Томск, Чита) или сеть мультибрендов Davi (Иркутск) – это хороший вариант при отсутствии федеральных арендаторов», – утверждает Мария Гурова, генеральный директор агентства.

Федеральные ритейлеры не соглашаются: дело не в «капризах», сложившаяся ситуация действительно требует понимания от ТРЦ. «С некоторыми собственниками торговых точек нам не удалось найти понимания, – признается Александр Сарычев. – Начиная со второго полугодия 2014 мы были вынуждены закрыть 13 магазинов, к примеру, в ТЦ «Аура» в Новосибирске. Есть еще два-три объекта, где мы ждем установленного срока для расторжения договора».

Под управлением Glance находится группа салонов, где доля аренды от товарооборота превышает 45%. «Мы кормим сотрудников, ТЦ, фабрики исключительно «из любви к искусству», при этом тратим массу энергии на организацию продаж, – утверждает Сергей Рожнов. – Конечно, такое положение вещей нас не устраивает. Если нам не удастся изменить состояние этих салонов, они будут замещены на более эффективные».

В новых реалиях многие собственники недвижимости снизили арендную нагрузку. Однако насколько подобная уступчивость способствует улучшению ситуации – вопрос неоднозначный. «В большинстве случаев такие договоренности являются компромиссом между арендатором и арендодателем. А их главная цель – сохранить хотя бы минимальную прибыльность бизнеса обеих сторон. Часто арендодателю приходится брать на себя роль соинвестора и мириться с увеличением срока окупаемости объекта арендатора», – говорит директор отдела аренды SRV Наталья Борец.

Однако она уверена, что такие вложения со временем могут оправдать себя сполна: получая более качественный состав арендаторов, ТРЦ увеличивает свою привлекательность в глазах других ритейлеров. Это значительно повышает шансы проекта выиграть конкурентную борьбу на рынке вакантных площадей.