Спрос на склады Московского региона продолжает бить рекорды

По данным ведущей компании в сфере недвижимости JLL, в 1-м полугодии 2021 года суммарный объем сделок на складском рынке Московского региона составил 1,29 млн кв. м, что в 2,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Из них 656 тыс. кв. м было арендовано и куплено с апреля по июнь, что является максимальным значением для 2-х кварталов за всю историю.

поделиться в vk поделиться в telegram

Основным драйвером спроса остаются компании сектора e-commerce — около 40% в структуре спроса 1-го полугодия. Крупнейшей сделкой стало анонсированное строительство складского комплекса в формате built-to-suit для онлайн-ритейлера OZON общей площадью равной 270 тыс. кв. м в «PNK Парк Пушкино-2». По итогам 2021 года аналитики ожидают увеличение спроса на 25–30% к прошлому году.

                                                           Динамика спроса на склады Московского региона

«Сектор электронной коммерции вырос почти на 60% в 2020 году, а в текущем году ожидается рост более чем на 40%. При этом крупнейшие компании растут еще более впечатляющими темпами с точки зрения выручки. Естественно, что столь бурный рост невозможен без соответствующего увеличения складских мощностей, — говорит Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. — Сегмент e-commerce предъявляет особые требования к складским комплексам. При этом мы говорим не о классе, А, а о специализированных фулфилмент-центрах, которые заточены под специфические процессы каждой отдельной компании. Например, им зачастую необходимы большие офисные блоки, температурные режимы, предполагается частичная автоматизация процессов приема, обработки и отгрузки товаров, могут быть реализованы проекты трехэтажных зданий».
На фоне высокого спроса доля свободных площадей продолжила снижение, достигнув 1,6% на конец 2-го квартала, что является минимальным значением с начала 2014-го года. В абсолютном выражении объем свободных площадей составил 314 тыс. кв. м.

                                       Динамика доли свободных площадей на складском рынке Московского региона

«Поскольку сейчас на рынке наблюдается нехватка свободных площадей, а крупных свободных блоков свыше 30 тыс. кв. м практически нет, арендаторы вынуждены смотреть в сторону будущего строительства, а с учетом специфических требований это определяет популярность формата built-to suit, — комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL. — Так, среди сделок, которые были закрыты в 2021 году, около 40% приходится на формат built-to-suit».

                                                         Динамика ставок на склады Московского региона

                                       
По итогам 2-го квартала 2021 года максимальная ставка аренды в Московском регионе выросла до уровня 4 450 руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Резкий рост обусловлен высоким спросом, низкой вакантностью и изменением себестоимости строительства. Последнее приводит к тому, что если ранее конкуренция со стороны built-to-suit проектов сдерживала рост ставок в спекулятивных площадях, то сейчас девелоперы готовы строить built-to-suit по новым ценам из-за роста стоимости металла и рабочей силы. При этом себестоимость строительства пересматривается в еженедельном режиме, поэтому при минимальной задержке с подписанием договора согласованные коммерческие условия могут быть пересмотрены в сторону повышения.

На данный момент рост арендных ставок не сдерживается существенным увеличением ввода новых площадей именно из-за того, что этот рост обусловлен подъемом себестоимости строительства. Тем не менее, по итогам года ожидается ввод около 1,2 млн кв. м складов в Московском регионе, что на 23% выше показателя 2020-го года. За 1-е полугодие ввод составил 300 тыс. кв. м.