Санкт-Петербург и Москва опередили Европу по темпам роста арендных ставок на склады

По данным исследования международной консалтинговой компании JLL, Москва и Санкт-Петербург опередили крупные города Европы по темпам роста арендных ставок на склады за последний год. К концу 3-го квартала 2021 года ставки по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличились на 22% в Санкт-Петербурге и на 18% в Москве, при этом в 4-м квартале рост продолжается.

В 4-м квартале арендные ставки на готовые помещения в Московском регионе в удаленности около 30 км от МКАД увеличились до 5,2 тысяч рублей за кв. м в год, при этом вблизи МКАД ставки значительно выше: средний диапазон составляет около 6 тысяч рублей. Если говорить об объектах внутри МКАД, где дефицит помещений еще более острый, то арендаторы готовы платить до 10 тысяч рублей за кв. м в год. В Санкт-Петербурге ставки уже выросли до 5,5 тысяч рублей за кв. м в год. При этом в проектах built-to-suit стандартного склада класса, А девелоперы устанавливают ставки на уровне 5,5 тысяч рублей за кв. м в год и выше как в Москве, так и Санкт-Петербурге.

Изменение арендных ставок на склады в ключевых городах Европы,
3 кв. 2021 к 3 кв. 2020

Столь значительный рост обусловливается целым рядом факторов. Во-первых, крайне низкой долей свободных площадей. На конец сентября вакантными оставались лишь 0,5% в Москве и 1,2% в Санкт-Петербурге. Согласно данным компании JLL, российский рынок складов является одним из самых дефицитных в Европе: по доле вакантных помещений две столицы входят в тройку европейских городов с наименьшим числом доступных складов, лишь Брюссель с показателем 0,8% чуть опередил Петербург.

«Кроме того, резко выросли затраты на строительство и сохраняется неопределенность в их дальнейшей динамике, поэтому девелоперы вынуждены закладывать дополнительные риски при реализации проектов. В результате ставки в built-to-suit проектах оказываются выше, чем в существующих комплексах, чего не наблюдалось еще год назад, — комментирует Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. — Наиболее стабильными и выигравшими в этой ситуации являются арендодатели, а девелоперы и арендаторы работают по принципу „Если хочешь склад, тебе придется заплатить“».

Доля свободных складских площадей в городах Европы

Согласно данным JLL, рост арендных ставок на складскую недвижимость наблюдается почти во всех европейских городах вследствие рекордного спроса на рынке. Объем сделок со складами в Европе за три квартала текущего года составил 23,8 млн кв. м, что в 1,5 раза выше среднего значения сопоставимых периодов предыдущих пяти лет и опережает годовые показатели всех предыдущих лет, кроме 2020-го. Правда, уже очевидно, что по итогам года прошлогодний рекорд будет побит и складской рынок установит очередной максимум в спросе.

Объем сделок аренды и покупки складов конечными пользователями в Европе

На мировом рынке в среднесрочной перспективе основными драйверами развития складского рынка, по мнению экспертов JLL, останутся: e-commerce, автоматизация, бесперебойность цепочек поставок, устойчивое развитие, новые форматы городской логистики, а также логистика с контролем температуры.

Развитие онлайн-ритейла в пандемию резко ускорилось, и этот сегмент будет генерировать до четверти всех сделок со складами в ближайшие годы, считают аналитики. Пандемия также показала важность бесперебойной работы цепочки поставок и необходимость иметь определенный запас для ее обеспечения. Перебои на рынке труда будут компенсироваться возрастающей автоматизацией и роботизацией процессов. Необходимость быстрой доставки диктует развитие новых форматов внутри городской черты, а для обеспечения сектора здравоохранения будет сделан упор на развитие широкой сети низкотемпературных складов.

«Факторы, влияющие на бурное развитие складов, будут продолжать оказывать существенное влияние в средне- и долгосрочной перспективе, и на этом фоне складской сегмент привлекает не только арендаторов, но и ощущает на себе повышенный инвестиционный спрос. По итогам 2021 года мы увидим рекордный объем инвестиционных сделок на складском рынке: за первые девять месяцев в склады в Европе было вложено уже почти 40 млрд евро, что на 63% выше предыдущего максимума, который был зафиксирован в прошлом году, — говорит Микаэл Казарян, член совета директоров и руководитель группы по инвестициям компании JLL. — В России мы также ожидаем новые рекорды. С начала года на инвестиционном складском рынке закрыто сделок на 620 млн долларов, и еще несколько крупных транзакций ожидаются до конца декабря. По итогам 2021 года объем инвестиционных складских сделок приблизится к 1 млрд долларов, что на 30% выше, чем в 2020 году».