Особенности национального брокериджа

Российский рынок торговой недвижимости до недавних событий можно было без сомнений назвать рынком арендодателя. Владельцы и управляющие компании ТРЦ диктовали свои условия и не беспокоились о внезапной потере спроса на арендопригодные площади. Новые экономические реалии развернули ситуацию ровно на 180 градусов. Перед девелоперами и брокерами встал вопрос: как найти компромисс в отношениях с арендаторами, не «прогнувшись под изменчивый мир»?

Начало 2015 года на отечественном рынке торговой недвижимости ознаменовалось вводом в эксплуатацию рекордного объема арендных площадей за всю историю развития столичного сектора. В первом квартале в Москве открылись сразу три крупных объекта: торгово-развлекательный центр Columbus, «Центральный детский магазин на Лубянке» и «Кунцево Плаза» – совокупной арендопригодной площадью 239 тыс. м2. На региональный рынок вышли пять новых объектов (161 тыс. м2), среди них: «Комсомолл» в Иркутске, «СпешиLove» в Перми, «Парма» в Сыктывкаре, «Италмас» в Ижевске и «Остров» в Тюмени.

Таким образом, сегодня наблюдается существенная диспропорция нового предложения: 60/40. Андрей Васюткин, руководитель отдела исследований и консалтинга «Магазин Магазинов», объясняет: «Рынок торговой недвижимости цикличен. В «сытые» годы строится больше недвижимости, чем в кризис. Максимальная доля Москвы в совокупном объеме ввода торговых площадей приходится как раз на кризисные периоды (2009, 2014–2015 гг.). В регионах показатель относительно стабилен – на уровне 1–1,2 млн м2 в год».

В условиях отсутствия спроса колоссальный объем арендопригодных площадей увеличивает долю пустующих территорий в ТРЦ. По подсчетам компании «Магазин Магазинов», средний уровень вакантных площадей на конец первого квартала в моллах Москвы вырос с 8,5% до 11%. По прогнозам аналитиков, в конце года ожидается увеличение до 12–14%.

Доля свободных площадей в недавно открывшихся московских ТРЦ распределена неравномерно и варьируется от 94% (в Columbus) до 25% (в «Весна!») и ниже. Средний уровень нефункционирующих площадей в ТРЦ держится на отметке, невиданной ранее, – 50%. «Показатель, который с трудом воспринимался в середине 2014 года, сейчас, в силу сильнейшей турбулентности на розничном рынке, стал практически нормой», – констатируют эксперты компании «Магазин Магазинов» в одном из отчетов.

По данным консультанта, на момент открытия в Columbus и «Кунцево Плаза» работала лишь 1/3 площадей. Доля пустующих в «ЦДМ на Лубянке» составляла чуть менее 40%, которые заняли якорные арендаторы Hamleys и «КидБург». В регионах ситуация идентичная: открытие торговых комплексов зачастую означает старт работы максимум одного-двух «якорей» (чаще продуктовых гипермаркетов).

«Высокая доля свободных площадей в недавно открытых торговых центрах вполне логична: объемы ввода в последние годы были высокими, а макроэкономическая ситуация ухудшилась, – говорит Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL Россия. – Новым, недавно открытым, объектам требуется больше времени для достижения заявленных уровней посещаемости и стабилизации арендного потока».

Однако есть и «счастливчики», успевшие предвосхитить события на рынке и позаботиться о своей заполненности. «Мы открылись год назад с работающей площадью 75%, – говорит Лариса Черкасова, директор коммерческого департамента ТРЦ «Весна!» – При этом уже тогда показатель считался рекордным. Сейчас доля свободных площадей составляет около 5% (GLA достигает 56 тыс. м2. – Ред.), и мы работаем над их заполнением».

По словам топ-менеджера «Весна!», никакого секрета тут нет: ТРЦ активно развивается, вкладывается в рекламу и маркетинговые мероприятия для привлечения покупательского трафика. Однако есть и еще один важный момент: большинство договоров было заключено в начале 2014 года, до обвала экономики в России. Кстати, поиском арендаторов «Весна!» занимается самостоятельно, без привлечения брокера со стороны.

Высокий уровень заполняемости демонстрирует российский девелопер «Торговый квартал»: с момента открытия особых проблем у ТРЦ не было. «Мы выбрали правильную стратегию, – считает Роман Гусейнов, коммерческий директор компании. – В начале 2014 года поставили перед собой задачу – за полгода обеспечить 100% заполняемости своих объектов. На тот момент мы управляли двумя ТРЦ «Торговый квартал», в Домодедово и Калуге. Поэтому когда курс рубля упал, а покупательская активность снизилась, наши объекты были уже заполнены арендаторами. Оставалось лишь согласовать краткосрочные скидки там, где это было необходимо».

По словам Гусейнова, сейчас два из пяти объектов (ТРЦ «Торговый квартал» в Домодедово и «Метромаркет» в Москве) заняты на 100%. Комплекс «Торговый квартал» в Калуге – на 90%; через два месяца его заполняемость должна достичь 99%. Также под управлением ГК работает комплекс «Акварель» в Тамбове, он освоен арендаторами на 85%. 

Наиболее важными в сложившейся ситуации на рынке коммерческой недвижимости эксперты считают темпы заполнения ТРЦ после открытия объекта. Лидер по скорости заполнения в Москве – Columbus. За полтора месяца с момента запуска, к марту 2015 года, здесь заработали магазины совокупной площадью 38,6 тыс. м2. Скорость заполнения составила около 859 м2 в день.

На втором месте рейтинга оказался «Авиапарк». С ноября 2014 года заполнились 63,1 тыс. м2. Тройку лидеров замыкает Vegas Crocus City, где за десять месяцев заработали 66,9 тыс. м2.

Заместитель руководителя департамента аренды «Авиапарка» Надежда Фолина рассказала на выставке REX 2015, что доля площадей в ТРЦ, которые сданы под магазины, составляла 80%, из них около 60% – открыто. Однако основная fashion-галерея еще не функционирует: «Якоря» H&M, Debenhams и бренды Inditex планируют запуск к осенне-зимнему сезону. Мы считаем, что с осени трафик в ТРЦ значительно увеличится».

Несмотря на сложности, рынок остается достаточно активным, утверждает топ-менеджер. В месяц, по словам Фолиной, «Авиапарк» подписывает порядка 7–10 контрактов с арендаторами. ТРЦ привлекает новых операторов своим концептом (сегментирование по этажам: upscale, mass market, обширная спортивная зона, fashion island в формате департмент-стора и так далее), а также масштабом (крупнейший ТРЦ Европы). Также «новичков» может притянуть пул международных ритейлеров-дебютантов и тех, кто выбрал ТРЦ «Авиапарк» для своего флагмана.

Торгово-развлекательный центр «Вива!» в Москве открылся в 2010 году, по состоянию на 30 апреля 2015-го доля вакантных площадей в нем составляла всего 5,6%, то есть 1252 м2. «ТРЦ использует весь доступный набор инструментов для того, чтобы привлечь новых арендаторов. Так, мы не сократили бюджет на продвижение ТРЦ и активно используем этот ресурс для поддержания конкретных брендов», – рассказывает Олеся Шишкина, руководитель департамента маркетинга и аренды в управляющей компании Accent PM.

«Сегодня все собственники недвижимости заинтересованы в том, чтобы удержать пул брендов, с которым они работают, – считает руководитель управляющей компании Smart Fashion Group Ирина Горбань. – Все готовы проявить высокую лояльность – лишь бы не допустить пустующих площадей в торговых центрах. Однако как только пик кризиса будет преодолен, многие задумаются: как усилить пул и повысить трафик, как сделать его более целевым? И, как я полагаю, ключевым конкурентным преимуществом станет атмосфера, созданная в ТЦ, ее направленность, привлекающая уникальную аудиторию, отличную от аудитории других торговых площадок».

Впрочем, директор по коммерческому развитию IKEA Shopping Centres Russia Ольга Шевцова уверена, что их арендаторов привлекает прежде всего высокая посещаемость центров и маркетинговая поддержка. Цифры говорят сами за себя: с сентября 2014 года по февраль 2015-го в «Мегах» появилось более 150 магазинов. Общая площадь открытий составила более 38 тыс. м2. В новых концепциях или с увеличением формата запустились «Детский Мир», H&M, Mango, Pandora и другие. Появились и дебютанты: в трех ТРЦ открылись первые в России магазины Lefties группы Inditex, в двух – Forever21. Доля вакантных площадей в 14 российских «Мегах» практически не изменилась по сравнению с прошлым годом и составляет 2%.

В качестве еще одного способа привлечения арендаторов представители ТРЦ рассматривают франчайзинг. «Многие компании, заморозившие развитие собственной розницы, развиваются по франшизе. Для франчайзи это идеальное время: на рынке много интересных площадок, – считает Роман Гусейнов, коммерческий директор «Торгового квартала». – Наш департамент франчайзинга ведет активную работу по выбору предложений, наиболее подходящих для наших комплексов, и находит партнеров-франчайзи для этих брендов».

Компания SRV, среди флагманских проектов которой «Жемчужная Плаза» и «Охта Молл» в Санкт-Петербурге, ТРЦ Daily в Мытищах, фиксирует возросшее число заявок на аренду от операторов, планирующих работать по франшизе. ТРЦ «Вива!» также рассматривает франчайзи в качестве потенциальных арендаторов.

• Какие условия ставят fashion-арендаторы владельцам ТРЦ?
• На чем акцентирует внимание ZENDEN в ходе переговоров?
• Почему для ТРЦ выгоднее сдать площади «местечковым» ритейлерам?