Торговые центры-призраки

На протяжении последних семи лет Россия лидирует по темпам строительства объектов торговой недвижимости в Европе. На нашу страну приходится до 25% введенных в эксплуатацию ТРЦ. На фоне стремительно падающего спроса ритейлеров на новые торговые площади такое лидерство уже не кажется перспективным. Девелоперы суетливо прикидывают, с каким процентом заполнения могут открыть свой объект, и все чаще отказываются от ввода в 2015 году, перенося сроки «до лучших времен».

Динамика строительства и ввода новых торговых площадей в России находится под давлением общей экономической ситуации в стране, констатируют эксперты. Известно, что до конца текущего года в различных регионах откроется три десятка новых ТЦ, среди которых «Макси» в Туле, «Небо» в Нижнем Новгороде, «Алмаз» в Челябинске, «Zеленопарк» в Зеленограде. Совокупная GLA объек­тов составляет 1,2 млн м2. По данным «Магазина Магазинов», этот показатель в два раза ниже анонсированного еще в начале 2015 года, когда к вводу было запланировано более 60 ТРЦ (GLA 2,6 млн м2).

«Заявленные планы девелоперов по открытию объектов в 2015 году серьезно скорректированы. Многие объекты уже сейчас перенесены на 2016-й», – подтверждает руководитель отдела исследований и консалтинга «Магазина Магазинов» Андрей Васюткин. Так, на вторую половину 2015 года аналитики прогнозируют открытие в регионах не более 40% от заявленного объема.

В Москве ситуация не лучше: почти треть ТРЦ, запланированных к вводу во втором полугодии, перенесла дату открытия на будущий год. «В столице наблюдается постепенное снижение темпов открытия новых ТЦ. В первом квартале 2015 года мы стали свидетелями выхода на рынок рекордного за всю историю рынка объема новых площадей (GLA порядка 250 тыс. м2). А уже во втором квартале было введено на 49% меньше, чем за аналогичный период 2014-го (GLA 93 тыс. м2), – приводит данные Татьяна Ключинская, начальник департамента торговых площадей компании JLL. – Тенденция к снижению темпов ввода сохранится и во второй половине года. По нашим оценкам, в 2015 году в Москве появится примерно на 30% меньше площадей (GLA 420 тыс. м2)».

Причины

Сроки реализации заявленных проектов и планы девелоперов скорректировала высокая стоимость заемных денег. В среднем ставки по кредитам выросли до 25–30%. В новых реалиях девелоперы не торопятся переходить от бумажной фазы проектов к застройке.

Объяснимо и поведение банков в этой ситуации: имея негативный опыт управления залоговыми объектами в период прошлого кризиса, они предпочитают, чтобы активные стройки ТЦ были завершены. «Все стороны понимают, что какое-то время ТЦ будут работать полупустыми. Но эта ситуация оказывается предпочтительнее, чем заморозка строек», – отмечается в одном из отчетов компании «Магазин Магазинов».

В подобную ситуацию попал застройщик подмосковного ТЦ «Фавор» в Егорьевске – компания ООО «Жилстрой». «ТРЦ откроет свои двери не в 2015-м, как было заявлено ранее, а в 2016 году. Причиной послужила нехватка средств на строительство и внутреннюю отделку объекта», – комментирует Мария Гурова, генеральный директор агентства «МОЛЛ. Экспертиза&консалтинг».

На перенос сроков открытия ТЦ в России влияет еще один фактор – снижение активности ритейла. Как следствие возникают сложности с заполнением объекта арендаторами. Сейчас ТЦ открываются в среднем с 30–45% функционирующих «квадратов». Причем важно, чтобы показатель отражал не просто долю сданных в аренду площадей, а готовых к непосредственному открытию, говорит Татьяна Ключинская.


«С середины прошлого года мы стали отмечать, что процесс согласования и пересогласования условий договоров стал растягиваться на более продолжительное время», – добавляет Юлия Ситникова, аналитик отдела исследований и консалтинга в компании «Магазин Магазинов».

Кроме того, все более актуальным становится вопрос о компенсации девелопером расходов на отделку помещения, которая зачастую выступает стимулом для открытия ритейлером магазина. В 2015 году из-за неготовности части арендаторов сократилась доля ТРЦ, введенных в эксплуатацию. «Торговые комплексы либо затягивали сроки строительства, либо принимали решение о переносе даты ввода», – говорит госпожа Ситникова. Более того, эксперт замечает: «Зачастую арендодателю выгоднее перенести дату ввода ТРЦ, потерять месяц-два и открыться позже, но с более высокой долей заполняемости».

Финский концерн SRV планирует открытие двух проектов: «Охта Молл» в Санкт-Петербурге (GBA 142 тысячи м2) и Daily в Мытищах (GBA 52 тысячи м2). Дата запуска последнего – 2016-й. Петербургский ТРЦ планируется вводить в эксплуатацию летом будущего года. Известно, что оба проекта SRV претерпели корректировки по датам ввода, связанные «с техническими аспектами реализации». Ни конкретных причин, ни сроков отставания от графика в компании не называют. «Общая неопределенность экономической ситуации накладывает ограничения на возможность долгосрочного прогнозирования, – говорит Софья Демина, представитель пресс-службы SRV. – Мы не готовы делать прогнозы, которые могут утратить актуальность, и называем те сроки, в которых уверены в текущих обстоятельствах».

По данным пресс-службы SRV, доля подписанных договоров или предварительных соглашений аренды в «Охта Молл» и Daily достигает 41% и 47% соответственно. Сроки окупаемости проектов составляют от 7 до 10 лет, но «очевидно, что текущая ситуация негативно повлияла» на них, говорят в компании.

Арендаторы

В связи с высоким уровнем вакантности площадей в российских ТРЦ перед ритейлерами открываются практически неограниченные возможности выбора. Однако, несмотря на предпочтение, отдаваемое уже построенным объектам, в числе крупных сделок за второй и третий квартал 2015-го – договоры аренды в комплексах, еще не введенных в эксплуатацию.



Так, в торговом комплексе «Ривьера» в Москве, который запланирован к вводу в марте 2016 года, появится «Детский мир». Объект займет 1585 м2, став якорным арендатором fashion-галереи ТРЦ. «Мы четко следуем графику реализации проекта и рады, что крупнейшие федеральные сети поддерживают наш проект, – отмечает коммерческий директор ООО «Ривьера» Ольга Стариченко. – В скором времени наши якорные арендаторы начнут отделочные работы в своих помещениях, что, в свою очередь, подчеркивает заданный нами темп по приближению этого торжественного момента».

Значимой сделкой стало привлечение в ТРЦ «Акваполис» в Пскове бренда женской одежды VERO MODA, который ушел с российского рынка около трех лет назад. ТРЦ «Акваполис» запланирован к вводу в эксплуатацию до конца текущего года, хотя в январе 2014-го девелопер проекта, ГК «Луг», намечал запуск на первый квартал 2015-го. «Дата не совпадает из-за переноса открытия магазинов арендаторов», – поясняет Вячеслав Коркин, старший консультант компании-брокера «Магазин Магазинов» и куратор псковского проекта.

Причем это не единичный случай, когда перенос сроков осуществляется из-за представителей ритейла. ТРЦ «Пионер» в Барнауле изменил дату открытия на первый квартал 2016 года по просьбам якорных арендаторов комплекса: «Бубль Гум», Gloria Jeans, H&M, Terranova. «Для ритейлеров сегмента одежды открытие в декабре фактически означало бы пиковый сезон распродаж, а это невыгодно для большинства компаний, – объясняет Марк Хафизов, руководитель направления коммерческой недвижимости компании Globus Broker (занимается подбором арендаторов для «Пионера»). – Более удачным стартом для них, безусловно, будет весенний период, когда они смогут представить новые весенние коллекции».

При этом господин Хафизов подчеркивает, что строительная готовность объекта позволяет открыться «Пионеру» в намеченный срок. Уровень подписанных договоров аренды в торговой галерее ТРЦ на текущий момент составляет более 60%. «В этой ситуации нет ничего необычного, – уверяет Мария Гурова. – Такая просьба fashion-ритейлеров имеет объективные причины: для них период декабрь-февраль – это межсезонье, время распродаж. Какой смысл открываться сразу с дисконтом?». По словам эксперта, наиболее удачным временем для открытия является весенний период, а также август-ноябрь. Своим клиентам «МОЛЛ. Экспертиза&консалтинг» не рекомендует планировать ввод ТРЦ в периоды межсезонья.

Однако Татьяна Ключинская из JLL считает решение откладывать открытие уже готового ТРЦ «Пионер» и пропускать сезон новогодних подарков неразумным: «Если объект готов и заполнен арендаторами, которые могут начать работу сейчас, нужно открывать объект. В любом случае каждому ТРЦ необходимо время для того, чтобы «набрать обороты», сформировать пул лояльной аудитории, и лучше пройти этот стартовый период сейчас».

Решения

Новая реальность требует от участников рынка принятия нестандартных решений. Одно из них – бесплатное размещение арендатора на несколько месяцев. «В нашей практике есть такие случаи, – говорит Мария Гурова. – Например, ТРЦ хочет завлечь к себе определенный бренд, который подходит ему по ценовой политике и сегменту. Если данный оператор с трудом идет на переговоры, то в качестве инструмента завлечения предлагается временная бесплатная аренда на период «раскачки» магазина». В среднем ритейлеру предоставляется на это от трех месяцев до полугода, после чего он начинает платить за аренду согласно договоренностям.

Интересный прецедент создала одна международная сеть магазинов спортивных товаров. Ритейлер предложил собственнику ТЦ доплатить прогнозируемый торговый оборот, который он недополучал, находясь на данном объекте. Таким образом, заинтересованный в конкретном операторе ТЦ остался при своем арендаторе.

Однако перед девелоперами и управляющими компаниями встает не только вопрос привлечения и удержания ритейлеров, но и задача сохранения репутации торгового объекта. Чтобы в ТРЦ не было ощущения пустоты, которая будет отталкивать посетителей, компания JLL использует особые инструменты. Отдел по коммерциализации организует ярмарки дизайнеров, временные выставки, гастрономические маркеты; открывает контактные зоопарки и pop-up магазины; проводит образовательные секции и оборудует коворкинг-пространства. «Также мы заполняем объекты non-retail форматами. Это мастер-классы по здоровому питанию и образу жизни, концерты, детские студии. Все это позволяет создать образ «живого» ТЦ и привлечь аудиторию», – делится опытом госпожа Ключинская.

За прошедший год рынок торговой недвижимости сильно изменился – проявили себя тенденции, которые сложно было спрогнозировать. В связи с низкой заполняемостью объектов возник риск появления ТЦ-призраков, которые могут надолго остаться полупустыми. Для того чтобы этого не допустить, необходимо лавировать, двигаться вперед, часто меняя курс и внедряя новые форматы сотрудничества. Именно решения, рожденные в кризис, оказываются впоследствии самыми эффективными.