Свободу площадям!

Аналитики компании JLL проанализировали структуру вакантных площадей в торговых центрах Москвы, а также выявили факторы, влияющие на заполняемость объектов торговой недвижимости. Наряду с фундаментальными характеристиками ТРЦ (тип и размер объекта, расположение и техническое оснащение и другие), были названы «кризисные» факторы.

Так, объем свободных площадей в торговом центре зависит от: финансового положения ритейлеров, гибкости арендодателя и арендных скидок, времени ввода ТЦ (до или во время ухудшения экономической ситуации)

Подходящий момент

Период запуска объекта в эксплуатацию – один из важнейших критериев, способствующих заполняемости. По данным JLL, доля вакантных помещений в торговых комплексах, открытых в кризисные периоды, более чем в три раза превышает аналогичный показатель в объектах, введенных до этого.

В торговых центрах, начавших работу в 2013-2014 годах, на конец 2014 года пустовало 13% площадей против 3% в ТЦ, открытых до 2013 года. В среднем по рынку – 6%.

Аналогичная картина наблюдалась в период глобального финансового кризиса (в третьем квартале 2009): более 10% площадей было вакантно в ТЦ, открытых в 2008-2009 годах. В введенных ранее объектах – только 3,5%.

Ситуацию поясняет Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в России и СНГ. «Объемы ввода в последние годы были высокими, а макроэкономическая ситуация заметно ухудшилась. В то же время в ТРЦ, открытых до начала 2013 года, ситуация намного лучше – в них свободных площадей значительно меньше, и это объясняется тем, что они уже раскручены и наработали свою целевую аудиторию», - говорит эксперт.

Fashion опять крайний

ТРЦ, открытые до 2013 года, также ощущают давление макроэкономической ситуации. В отношении новых арендопригодных площадей ритейлеры снижают активность или уходят вовсе.

В исследовании JLL отмечается: в первую очередь магазины закрывают небольшие арендаторы (до 100 кв. метров). Их доля составляет 52%. Следом в рейтинге наиболее активно закрывающихся магазинов – формат площадью 100-300 кв. метров (36%).

В основном магазины маленького формата – это операторы fashion-сегмента, который значительнее всего страдает в период снижения покупательной способности населения. На магазины одежды и обуви приходится 61% от общего объема неработающих точек в проанализированных торговых центрах.


«Несмотря на то, что именно fashion-бренды в основном располагаются на 1-2 этажах торговых центров, доля вакантных площадей на этих этажах увеличилась, не настолько сильно, как можно было ожидать: 4% и 10% соответственно. Но уход большого количества маленьких магазинов (88% площадью до 300 квадратов) создает ощущение пустоты и незаполненности торгового центра», - отмечает Олеся Дзюба

География успеха

Самые низкие показатели доли вакантных площадей наблюдаются в торговых центрах, расположенных в Западном и Юго-Западных округах Москвы – 2,2% и 2,4% соответственно. Частично это объясняться уровнем доходов населения в этих округах.

Доходы жителей СЗАО соответствуют среднегородскому уровню, а доля вакантных площадей здесь ниже, чем средняя по рынку Москвы (несмотря на сравнительно большой объем ввода в 2014 году на территории округа).