Франшизный интерес девелоперов

Какие франчайзинговые сети предпочтительнее для ТЦ? Казалось бы, ответ прост: кто больше платит за аренду, тот и лучше. Но в нынешние времена этот принцип не срабатывает: магазины не только открываются, но и легко закрываются. Владельцы торговой недвижимости заинтересованы в долговременных денежных потоках, поэтому посетителей и ритейлеров не должны смущать «черные дыры» закрывшихся соседей. Растет у ТЦ и стремление к собственным брендовым точкам. Каковы же подходы к определению надежности и привлекательности сетей в качестве арендаторов и продавцов франшиз?

По данным Российской ассоциации франчайзинга (РАФ), сегодня в России работает более 1000 франчайзеров и свыше 33 000 франчайзи. Доля fashion-ритейла на рынке франчайзинга, по различным экспертным оценкам, достигает 40–50%. Благодаря своей численности франчайзеры и их франчайзи стали основными партнерами ТЦ. При этом fashion-бренды стремятся оказаться в торговых галереях в достойном окружении себе подобных, ожидая получить достойный трафик.

Согласно информации РАФ, в минувшем году наблюдался рост франчайзингового рынка: зафиксировано свыше 3600 новых франчайзи (хотя и число закрытий сетевых точек возросло). Франчайзинговая составляющая в ритейле продолжает увеличиваться. И все же кризисные времена резко осложнили ротацию арендаторов. Девелоперы нередко сами приобретают франшизы для своих объектов, возлагая определенные надежды на все еще растущий бизнес по лицензии.

Изменившиеся реалии

В последние годы на фоне тормозящегося потребительского спроса строилось рекордное количество объектов торговой недвижимости. Но экономический кризис вкупе с падением нефтяных цен и рубля, санкциями и незатухающим очагом конфликта на Украине погрузил Россию в предпринимательский и покупательский пессимизм.

Как показывает исследование компании СЭЛТОРС, в первом квартале 2015 года наблюдался спад посещаемости ТЦ на 10–20% по сравнению с аналогичным периодом 2014-го. Объем продаж fashion-галерей сократился на 20–40%. По данным СЭЛТОРС, в течение первого квартала нынешнего года в России было открыто всего 6 новых ТЦ общей торговой площадью 348 700 м2 (за аналогичный период 2014-го – 11 ТЦ общей торговой площадью 410 383 м2) – три в Москве и по одному в Ижевске, Тюмени и Перми.

У всех игроков рынка, по мнению президента FiNN FLARE Ксении Рясовой, идет снижение рентабельности, которое рано или поздно компенсируется дальнейшим ростом ценников, отпугивающим покупателей.

Fashion-операторы сворачивают или корректируют планы развития сетей из-за резкого удорожания импорта (ассортимент, материалы, компоненты) и почти двукратного повышения стоимости аренды. «В нашей компании была оперативно перестроена работа отдела по развитию, который активизировал переговоры с торговыми центрами о снижении арендных ставок, – рассказал участникам форума «Российский франчайзинг. Антикризисная перезагрузка» директор департамента оптовых продаж и франчайзинга BAON Сергей Даньшин. – Мы убеждали девелоперов в необходимости переходить на процент с оборота. Администрации одного торгового центра, которая упорно не хотела идти навстречу, нам удалось объяснить: лучше сегодня за пять рублей, чем завтра бесплатно – потому что иначе никого не останется. В тех случаях, когда договориться не получалось, мы переводили партнеров в другие торговые центры».

Несмотря на то, что львиная доля арендодателей впервые с 2000 года стала фиксировать курс долларовой ставки в рублевом эквиваленте (по данным Knight Frank – на уровне 40–50 рублей за доллар чаще всего на полгода или год), сроки принятия арендных решений увеличиваются. Это тормозит и без того медленное освоение пустующих площадей новых ТЦ. Наполняемость торговых объектов, введенных в первом квартале этого года, по данным СЭЛТОРС, не превышала 30–40%.

Доля вакантных площадей в Москве зафиксировалась на уровне 6–7%. Как считают авторы исследования, это свидетельствует о том, что девелоперам в основном удалось удержать арендаторов и привлечь их в новые открытые центры на льготных условиях. Однако в регионах доля вакантных площадей выросла до 10–12%. Fashion-галереи – среди лидеров по числу уходов. По прогнозам аналитиков СЭЛТОРС, до конца 2015 года доля вакантных площадей в Москве увеличится до 10–15%, а в регионах до 20–25%.

Рынок покупателя

Упомянутые тенденции в совокупности ведут к очень серьезным и быстрым изменениям в арендной сфере: созрели предпосылки для трансформации рынка продавца в рынок покупателя. Не составлявшая особого труда ротация арендаторов теперь требует долговременной селекционной работы. К тому же интерес ТЦ к франчайзинговым компаниям все больше выходит за рамки исключительно арендных отношений. Среди операторов рынка коммерческой недвижимости в условиях, когда сети сдерживают свое развитие, а свободные торговые площади заметно растут, усиливается склонность к собственным ритейловым проектам.

«Дело в том, что многие интересные бренды не готовы инвестировать в развитие собственной розницы, особенно в регионах. Но любому торговому центру хотелось бы видеть в своих рядах коммерчески привлекательные и востребованные покупателями бренды, так как это напрямую влияет на качество трафика, – поясняет Ирина Горбань, руководитель Smart Fashion Group, компании, занимающейся управлением «ЦУМ Йошкар-Ола». – Поэтому многие собственники ТЦ рассматривают собственное управление и инвестиции в развитие бренда как возможность улучшить качество наполнения торговых площадей. Издержки на аренду – одна из «острых» статей расходов в любом проекте – для них минимальны, площадки выделяются лучшие». Это позволяет собственникам ТЦ не только зарабатывать на собственной рознице, но и привлекать другие (независимые от них) концепции, поскольку многие бренды уделяют большое внимание соседям, принимая решение о входе в проект.

Произведя ребрендинг в ноябре 2014-го, в самый разгар кризиса, «ЦУМ Йошкар-Ола» сделал ставку на fashion-франшизы в сегменте mass-market и denim (Mango, Motivi, Oasis, Love Republic, Benetton, Glenfield, Bandolera, S’Oliver, Campione, Levi’s, Lee, Wrangler, Lee, Cooper, F5, Mustang и др.). «Конечно, «горячий душ», т.е. эйфория от открытия, тут же сменился «холодным» – общим снижением покупательской активности, – рассказывает Ирина Горбань. – Основным продуктом в момент открытия «ЦУМ-Йошкар-Ола» были коллекции осень-зима 2014, и мы приняли решение не повышать цены, так как коллекции были закуплены за полгода до открытия. Что касается коллекций весна-лето 2015, то нам удалось договориться с партнерами о предоставлении скидок и дополнительных бонусов для нашей компании, а значит, и для покупателей. Это также позволило нам не повышать цены, но при этом иметь стопроцентное наполнение товаром, так как бюджеты закупок не сокращались».

Благодаря лояльности и поддержке франчайзеров, Smart Fashion Group сумела не только сохранить целевую аудиторию главного универмага в столице Республики Марий Эл, но и развить региональный франчайзинговый проект принципиально нового типа. «Для нас главное работать одной большой командой, т.е. команда универмага и наши франчайзинговые партнеры – одно целое. И это дорогого стоит, – считает Ирина Горбань. – Для меня привлекательность франчайзинговой концепции оценивается прежде всего коммуникациями с брендом, и наши партнеры показали, что они самые привлекательные, по крайней мере для нас. Но это не означает, что мы закрыты к переменам. Напротив, мы продолжаем анализировать продажи и оценивать эффективность работы брендов. Конечно, у нас будут перемещения по маркам».

Изменения посетительского трафика, как признает Ирина Горбань, безусловно, окажут влияние на селекцию fashion-франшиз. «Но в настоящий момент покупатели уделяют также огромное внимание атмосфере ТЦ и его имиджу. И вот тут необходимо четко соответствовать заявленной концепции, осознавать, какая концепция будет привлекательна в том или ином городе, – говорит руководитель Smart Fashion Group. – По прошествии шести месяцев работы мы уже понимаем, что некоторые бренды будут выведены из проекта, некоторые расширены, появятся и новые. Но эти изменения кардинально не повлияют на выбранную нами концепцию».

Франшизный интерес

Итак, стремясь увеличить просевшую наполняемость торговых комплексов, диверсифицировать бизнес и получить торговую маржу, девелоперы обзаводятся непрофильными активами в виде fashion-франшиз. Среди лидеров по разнообразию и значимости таковых активов – ГК «Ташир» и ГК «Регионы». У «Ташира» в собственных ТЦ «РИО» открыты свои же магазины по франшизам Incanto, «Спортландия», Steilmann, Quiz, мультибрендовые магазины Wild West (марки Tommy Hilfiger, Levi’s, Lee, Dsquared и др.). Специализированная ритейловая компания этой группы – «СК-трейдинг» – стала мастер-франчайзи итальянской бельевой марки Yamamay с эксклюзивными правами на открытие магазинов на территории РФ.

Как рассказал управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский, франшизный интерес у ТЦ, особенно в регионах, обычно начинается с заведений быстрого питания на фудкорте. Затем появляются собственные бутики под громкой вывеской в торговой галерее. Наработанный опыт формирует более или менее постоянный интерес к рынку концепций.

Нынешние пертурбации особенно жестко сказываются на несетевых магазинах в форме ИП. У их владельцев появляется желание перестроиться на работу с опорой на «старшего партнера», с его логистикой, автоматизированным учетом, обучением и маркетинговым сопровождением. Это стремление ИП встать под стильный бренд с лояльной аудиторией подстегивают и менеджеры ТЦ. Они заинтересованы в том, чтобы арендатор остался на плаву, а его магазин радовал глаз дизайном, ассортиментом, обслуживанием.

Менеджеры ТЦ советуют индивидуально-частным предпринимателям распрощаться со своими достаточно архаичными магазинами, уже не генерирующими трафик, не позволяющими снимать с квадратного метра достаточную выручку для обеспечения аренды, и купить франшизу.

«На мой взгляд, рынок fashion-франшиз имеет огромный потенциал. Но франчайзи хотят найти надежного франчайзера, а франчайзеры хотят развивать надежного франчайзи, – говорит Ирина Горбань. – Слово «надежный» – определяющая основа сотрудничества. С изменением/насыщением конкурентной среды меняются и финансовые модели бизнеса. Быстрых и высоких прибылей уже нет, но франчайзеры у нас не готовы зарабатывать 10–15% прибыли и инвестировать в развитие бренда, ожидая окупаемости в течение 10 лет. Франчайзи же не готовы снижать свою маржу в пользу партнера и самостоятельно развивать бизнес в России. Вот все и ходят вокруг да около…».

Будущее fashion-франчайзинга во многом зависит от того, сумеют ли бренды, девелоперы и ритейл пойти на достаточные компромиссы и уступки друг другу в изменившейся экономической реальности. А пока девелоперы всё чаще самостоятельно открывают магазины по франшизам, заполняя пустующие площади. И этот тренд, по мнению многих игроков рынка, сохранит актуальность на ближайшие годы.