«Зеленые» объекты

Словосочетание «экологический девелопмент» для российских ритейлеров звучит примерно так же, как «полет на Марс» или «оплата по отпечатку пальцев». Итак, что такое энергоэффективные технологии для ритейла, сколько на них можно сэкономить и какие представители fashion-бизнеса уже реализовали такие проекты?

В самом общем виде экологический девелопмент – это забота о сокращении расходов на обогрев и освещение здания, разнообразные способы экономии воды, безопасная утилизация отходов и создание микроклимата внутри здания. Обычно все энергоэффективные решения закладываются на этапе строительства здания.

«В период стагнации на рынке недвижимости собственники торговых центров и арендаторы занимаются оптимизацией затрат на содержание объектов, – поясняет консультант направления разработки концепций торговых центров из отдела торговых помещений CBRE в Москве Анастасия Костомахина. – Если на этапе проектирования не были заложены определенные технологические решения, то по прошествии времени собственник сталкивается с необходимостью привлечения специалистов для обслуживания и ремонта устаревшего оборудования или же его замены с целью снижения затрат на эксплуатацию в будущем. Наибольшая доля эксплуатационных расходов (около 40%) приходится на коммунальные платежи и техническое обслуживание. Современные технологические решения позволяют сократить издержки на эксплуатацию. Так, рекуперация воздуха, установка на крыше фонарей, которые позволяют проникать естественному освещению, сбор, очистка и техническое использование дождевой воды в системе отопления снижают эксплуатационные расходы на 15% по сравнению с использованием стандартного оборудования».

Магазин будущего

Кто курирует экодевелопмент в России? Есть специальный Совет по экологическому строительству (RuGBC), который тесно взаимодействует с соответствующей всемирной организацией. В Российской гильдии управляющих и девелоперов функционирует комитет по энергоэффективности и устойчивому развитию. «Зеленое» строительство также входит в компетенцию агентств коммерческой недвижимости Colliers International, JLL, RD Management. 

Обычно при оценке энергоэффективности ориентируются на один из нескольких основных сертификатов — Green Zoom (Россия), LEED (США), BREEAM (Великобритания). Девелопер или строительная компания могут держать в штате аудиторов, имеющих аккредитацию для выдачи экосертификатов на здания, или же обратиться за экспертизой в агентства, где есть направления международной сертификации. 

Что нужно делать, чтобы построить «магазин будущего»?
Шаг первый. Обратиться к девелоперу или в строительную компанию, чтобы они сделали энергомоделирование.
Шаг второй. Определить, какие конкретно варианты сбережения электроэнергии, воды, утилизации будут использоваться.
Шаг третий. Реализовать проект и получить сертификат, что он прошел аудит и соответствует международным или российским нормам энергосбережения. 

«Сертификация по «зеленым» стандартам и внедрение энергосберегающих решений позволяют не только снижать негативное экологическое воздействие, обеспечивать безопасные и комфортные условия для пользователей объекта, но и экономить денежные средства на энерго- и водообеспечение здания», – считают сотрудники EcoStandard group, менеджер проектов LEED и BREEAM Анастасия Макаренко и координатор отдела «Сертификация» Ирина Быкова. Подсчет выгоды основывается на сравнении с расходами базового здания без внедрения энергоэффективных технологий. Так же можно оценить снижение расхода воды объектом, выбросов парниковых газов (в особенности CO2), связанных с деятельностью в здании, уровень комфортности для пользователей – степень шума внутри объекта и его шумовое воздействие на окружающую территорию, визуальный комфорт, качество воздуха в помещениях и т. д.

Экологичные проекты

К 1 февраля 2015 года в России насчитывалось 94 объекта, сертифицированных по международным «зеленым» стандартам. Из них 53 здания имеют BREEAM и 41 – LEED. По Green Zoom сертифицировано 20 зданий. Для сравнения, в Великобритании 4977 «зеленых» объектов, во Франции – 775, в ОАЭ – 684, в Германии – 240, в Чехии – 124. То есть мы пока в самом начале пути.

Среди получивших BREEAM российских объектов ритейла и fashion-бизнеса – Fashion House Outlet в Москве и Санкт-Петербурге, «Outlet Village Белая Дача» в Подмосковье, магазины Decathlon в Набережных Челнах и Твери. LEED имеет ТРЦ «Жемчужная Плаза» в Санкт-Петербурге, по СДС «Зеленые стандарты» сертифицирован ТРЦ «Кунцево Плаза» в Москве. Сейчас в столице строится ТРЦ Green Mall, где тоже будут использованы разнообразные «зеленые» решения.

Компания «Иммошан» (входит в Auchan Holding) в апреле 2017 года открыла в Тольятти торговый центр «Акварель» общей площадью 62,5 тыс. кв. метров. В начале 2018 года компания сертифицировала его по стандарту BREEAM. Для России проект уникален сразу несколькими особенностями. Это первый торговый объект в России, получивший оценку Very Good по BREEAM New Construction 2013 на этапе готового объекта, и пока эта оценка остается самой высокой в рейтинге BREEAM для проекта торговой недвижимости в нашей стране. Проект компании «Иммошан Россия» был высоко отмечен во всех основных категориях, включая энерго- и водосбережение, транспортную доступность и управление. Сертификация была проведена компанией JLL как на этапе проекта, так и после сдачи в эксплуатацию. В ТЦ были внедрены раздельный учет электроэнергии и водопотребления и раздельный сбор мусора, начато использование локальных очистных сооружений для стока с парковки и хладагентов, безопасных для озонового слоя, установлена экономная сантехника, обеспечен доступ для инвалидов.

«Мы стремимся не просто создавать качественные и профессиональные объекты коммерческой недвижимости, но и формировать новые условия жизни для россиян, – говорит технический директор по строительству крупных объектов «Иммошан Россия» Ксения Цховребова. – При строительстве ТЦ «Акварель» применены передовые технологии для создания комфортной среды. Так, система BMS контролирует содержание CO2 в торговом центре, обеспечивая комфортный воздухообмен, а все светильники – 100% светодиодные и формируют освещенность, близкую к естественной. Реализованные передовые технологии делают ТЦ «Акварель» законодателем мод на российском рынке торговой недвижимости». 

Все новые центры «Мега», входящие в IKEA Group, также будут открываться по стандартам экодизайна. Как говорит генеральный директор IKEA Shopping Centres Russia Армин Микаэли, соответствие «зеленым» стандартам в России пока нельзя считать «безусловно важным фактором», но в дальнейшем оно станет преимуществом в борьбе за арендатора и покупателя.

Единение с природой

Сегодня самым продвинутым в мире «зеленым» ТЦ считается La Caserne de Bonne во французском Гренобле. Он сертифицирован по стандарту BREEAM с оценкой Outstanding – выдающийся (98%). Fashion-товары здесь тоже продаются высокоэтичные, например, от марки Modetic.

Центр принадлежит Mercialys, которая владеет еще 60 торговыми объектами во Франции. Экологический подход компании заключается в учете воздействия здания на окружающую среду на протяжении всего жизненного цикла. Такие вопросы, как энергоэффективность, управление водными ресурсами, воздействие на биоразнообразие, экологические риски и интеграция в ландшафт, учитываются еще на этапе проектирования.

В La Caserne de Bonne соблюдаются основные принципы биоклиматической архитектуры: ориентация по отношению к солнцу и преобладающим ветрам, компактность здания (его площадь – чуть больше 19 тыс. кв. метров), управление ливневыми водами с помощью отдельных систем, зеленых крыш, а также удерживающих прудов. Утилизация отходов подразумевает не только раздельный сбор мусора, но и вторичное использование его тут же, в ТЦ. В систему экодизайна входит снижение шума и динамическое тепловое моделирование. 

Даже маркетинг здесь «зеленый». Например, владельцы ТЦ отказались от листовок, флаеров и других бумажных носителей рекламы. А еще, озеленяя территорию вокруг объекта, они подумали о поддержке местных видов растений и защите птичьих гнезд. Ну и наконец – это прозвучит для наших девелоперов и ритейлеров совсем непривычно – La Caserne de Bonne построен из дерева, чтобы извлечь выгоду из тепловой инерции материала. Магазины центра обогреваются системой централизованного теплоснабжения города. Свежий воздух подается через геотермальную систему, использующую механизм перекачивания грунтовых вод. Охлаждение магазинов контролируется системой управления зданием (BMS) и запускается только в том случае, если температура наружного воздуха становится выше 28 градусов. 

Центр оснащен 1000-мм фотогальваническими панелями, установленными на крышах. Вся информация о потреблении энергии в режиме реального времени выводится на одну из стен, чтобы повысить осведомленность посетителей о внимании управляющих и арендаторов к вопросам экологии. Экономия воды основана на использовании безводных писсуаров, двойных сливных баков и редукционных клапанов. Все эти факторы помогают значительно снизить энергопотребление центра.

Зеленые крыши позволяют удерживать дождевую воду, а также ограничивать загрязнение сточных вод, избегая стока на водонепроницаемые поверхности. Виды растений, выбранные для крыш, помогают улучшить качество воздуха и сохранить биоразнообразие. 

Еще один пример – в стамбульском торговом центре Kanyon инвестирование в устойчивое развитие привело к ежегодной экономии энергоресурсов на 11%. 35% потребности в горячей воде здания удовлетворяются за счет солнечных батарей. Комбинация системы рекуперации тепла, системы охлаждения и широко распространенное освещение дневным светом снижает потребление энергии на 45%.

На молекулярном уровне

Некоторые компании начинают сближение с экологией с офисов. Например, штаб-квартира adidas Group в московском бизнес-парке «Крылатские Холмы» получила сертификат LEED – по итогам экоаудита более 11 тыс. кв. метров площади присвоен рейтинг Silver. «В проекте сертификации для adidas Group были реализованы такие инновационные решения, как водосберегающая сантехника, светодиодное освещение и управление светом при помощи датчиков присутствия DALI, отделочные материалы с содержанием вторичного сырья», – говорит руководитель направления экологических инноваций JLL Ксения Агапова. 

В офисе агентства недвижимости CBRE в Лос-Анджелесе реализовано около 150 инноваций. На все поверхности нанесено фотокаталитическое покрытие, уничтожающее бактерии и вирусы. Воздух дезинфицируется с помощью ультрафиолета. Мебель не источает летучих органических соединений. Вода в здании очищается на молекулярном уровне. Кроме того, поощряется «стоячий» образ жизни – в офисе установлена специальная мебель, которая позволяет работать стоя. Сотрудникам, поддерживающим такое начинание, выплачиваются бонусы к зарплате. 

Московский офис агентства коммерческой недвижимости JLL получил сертификаты BREEAM и LEED несколько лет назад. Акцент сделан на свет: панорамное остекление позволило максимально использовать естественное освещение, а эффективность искусственного света удалось повысить за счет интеллектуальной системы управления. Кроме того, в офисе JLL доступен индивидуальный контроль за температурными условиями и освещенностью рабочего места, обеспечен раздельный сбор отходов и снижена эмиссия вредных летучих органических соединений. В здании работает система экономии воды, позволившая сократить ее потребление на 50%, и энергоэффективное оборудование. В результате затраты на электричество уменьшились на 43%, а именно – на $24 тыс. в год. Дополнительные расходы на «озеленение» офиса составили 4,8% строительного бюджета проекта, период окупаемости этих инвестиций – около 6 лет. 

Другие компании считают приоритетным «озеленение» складов. Индустриальный парк «Южные врата» в Подмосковье получил экосертификаты: LEED (Silver) имеет одно из зданий комплекса, BREEAM – все шесть. Промышленно-складской комплекс начал строиться в 2008 году, полностью строительство должно завершиться в 2018-м, общая площадь складских помещений составит 652,4 тыс. кв. метра. Резидентами парка уже стали Paul Hartmann, FM Logistic и Decathlon. 

В Новой Москве, в деревне Николо-Хованское, скоро появится склад площадью 12 тыс. кв. метров, сертифицированный по BREEAM и LEED. В проекте предусмотрено отключение внутреннего освещения после окончания рабочего дня, энергосберегающие светопрозрачные конструкции, системы контроля протечек. Для обслуживания склада будут использоваться электромобили. 

По оценкам JLL, сегодня на объекты ритейла в России приходится всего 7% коммерческой недвижимости, сертифицированной по международным стандартам. Так что нам есть куда расти в этом направлении.

Читайте эту и другие статьи в журналах PROfashion