Инвесторы коммерческих объектов переориентируются на областные районы

Инвестиционно-строительный холдинг ГК «А101» провел исследование рынка торговой недвижимости и выявил, что в Санкт-Петербурге крупные моллы у станций метро и на выездах из города быстро теряют трафик, а доля вакантных площадей в них в 2022 году выросла до 40%. При этом небольшие районные торговые центры и стрит-ритейл демонстрируют рост посещаемости на 6-7%, вакансия в них не превышает 12%.

Исходя из этого тренда, можно ожидать дальнейшего притока клиентов, а значит — инвестиций в коммерческую недвижимость в комплексных жилых проектах, где создается качественная городская среда, а также в районах за пределами центра Петербурга и «ближнем поясе» Ленинградской области, считает руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева. Особенно привлекательными для инвесторов будут проекты с хорошей транспортной доступностью, высокой плотностью населения и долей коммерческой недвижимости на уровне около 8% от общей площади проекта, добавляет она.

Специалисты также прогнозируют в Санкт-Петербурге рост числа открытий магазинов, ранее представленных только в онлайн-формате, а также новых для рынка брендов. «В ключевых торговых коридорах активность арендаторов снизится из-за сложностей с логистикой, — полагает заместитель директора департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлия Кузнецова. — С другой стороны, ротация уже присутствующих брендов, связанная с переездом в другие локации, этот негативный процесс компенсирует». Также эксперт обращает внимание, что необходимо учитывать снижение платежеспособности населения и объема трат.

Подобный тренд уже давно наблюдается в Москве и особенно ярко проявляется на примере Новомосковского округа (НАО). По данным «А101», за последние 1,5 года туда из центра города свои вложения перенаправили более 2 тыс. профильных инвесторов.

Так, стрит-ритейл в этом округе остается стабильным активом: даже когда в 3-м квартале 2022 года на фоне экономических неопределенностей наблюдалось снижение объемов продаж этого типа недвижимости, спрос на аренду увеличился на 60% относительно второго квартала того же года, а динамика открытия новых бизнесов в локации оставалась позитивной.

В управлении коммерческой недвижимости ГК «А101» объясняют привлекательность объектов формата стрит-ритейл в НАО для инвесторов ростом стоимости актива по мере развития локации. Кроме того, большой объем предложения и сравнительно невысокий порог входа позволяют аккумулировать большое число объектов и на их базе формировать высоколиквидный актив — готовый арендный бизнес, который можно быстро и выгодно продать в случае необходимости.

По информации компании, в настоящее время наибольшим спросом пользуются лоты площадью 70–90 кв. м и средним бюджетом покупки порядка 21 млн рублей. Наряду с этим, при любом состоянии рынка высоко востребованными остаются небольшие лоты площадью от 20 до 30 кв. м, помещения под супермаркеты и крупные рестораны (более 250 кв. м). Доходность подобных активов, согласно статистике «А101», составляет до 12% годовых, при этом само помещение дорожает на 5% в год, начиная со второго года эксплуатации. Если сделка была совершена на стадии котлована, то динамика роста стоимости до ввода объекта в эксплуатацию составит 12% в год.