О моде для профессионалов
+7 (495) 128-30-20
info@profashion.ru
Бизнес / Ритейл

Чек-лист арендатора. Что надо делать

Как не платить аренду в период «самоизоляции» и договориться с арендодателем о скидках
PROfashion - фотографии/фото/картинки PROfashion.ru
facebook shareподелиться vk shareподелиться twitter shareтвитнуть

Директор по развитию сети «Леонардо» Борис Кац составил пошаговое руководство для арендаторов торговых центров о том, как не платить аренду.

boris-kats.jpgВведенный властями «режим самоизоляции» создал правовой вакуум в отношениях арендаторов и владельцев недвижимости. Нужно ли платить аренду за время простоя? А эксплуатационный платеж? А если деятельность приостановлена полностью? А если частично работа осуществлялась, например, как пункт выдачи интернет-заказов?

Конечно, можно и нужно договариваться. Плохая договоренность лучше хорошего суда. Но не факт, что ваш контрагент считает так же. Управляющий или директор ТРЦ может быть согласен с вашими аргументами — но над ним есть начальник, совет директоров, собственник, проживающий не в России, или банки, которые могут что-то не согласовать. Им нужны документы и четкие обоснования.

Еще, к сожалению, на рынке работает «правило 100×100». А именно — внимательно слушают тех, у кого больше 100 торговых точек, даже маленьких или магазин превышает 100 кв. м.

Читайте также:
В одной лодке?Смогут ли арендаторы и арендодатели выплыть из кризиса, не потопив друг друга

Что в любом случае надо сделать

0. Не платить аренду за время карантина и до достижения договоренностей с ТРЦ об изменении ставок на «послекарантинный период». На самом деле, аренда за апрель не оплачена почти всеми сетями, хотя каждый ТРЦ рассказывает иное. Закладывать банку квартиру или машину для оплаты аренды в ТРЦ точно не надо. Суд с огромной вероятностью поддержит арендатора. В какой мере платить и точно ли надо платить эксплуатационные платежи — решайте в переговорах с ТРЦ, исходя из расчета вашей экономики.

1. Отправить арендодателю уведомление о форс-мажоре. Да, разъяснения Верховного суда все читали, и эта карта скорее всего не сыграет. Но всегда есть шанс, что идеи «наверху» поменяются — а у вас будет на руках уведомление. Ну хуже от этого документа точно не будет.

2. Отправить отдельно уведомление о существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК) и невозможности осуществлять торговую деятельность. Опять-таки, не факт, что в вашем случае это поможет — но пусть будет.

3. Отправить акт о приостановке деятельности со ссылкой на распоряжение местных властей. Именно свой акт — не подписывать то, что присылают вам ТРЦ (там часто добавлено много слов против вас) — и ссылку именно на указ губернатора.

4. Запросить разрешение на работу магазина как пункта выдачи интернет-заказов и на вывоз имущества (частичный). Отказ или отсутствие ответа на заявку будут являться доказательством невозможности использовать помещение полноценно, а значит, дадут возможность не платить эксплуатационные расходы.

5. Сфотографировать / снять видео закрытого ТРЦ / закрытой части ТРЦ. Это подтверждение отсутствия доступа клиентам. Фото на датах обязательна. Если есть фото объявлений — отлично.

Читайте также:
Fashion-бизнес в условиях самоизоляции. Ответы юриста на самые животрепещущие вопросы в период пандемии

6. Прочитать / перечитать договор. Особенно в части расторжения, форс-мажора и т. д. Потом прочитать повторно. Проконсультироваться у профессиональных юристов по аренде. Некоторые известные сетевые ТРЦ сами написали там такие странные слова, что дали возможность для расторжения договоров арендаторам.

7. Пересчитать экономику объекта. Прикинуть, при каких значениях аренды и эксплуатации магазина он выйдет в плюс с учетом снижения продаж на 30–60%. Честно посчитать. Быть готовым показать эти расчеты ТРЦ — как обоснование новых ставок.

8. Понять, какие объекты без снижения аренды будут убыточны. Подумать, будут ли арендодатели за вас держаться. Если вы готовы при отказе от снижения аренды или попытках брать аренду за период простоя закрыть магазин — написать уведомление о расторжении. Шаг ответственный — надо подумать. Но если нужный — не терять время, т. к. в договорах есть сроки на уведомление. К сожалению, арендодатели не рассматривают серьезно вопрос о скидках, не получив понимания степени решительности арендатора.

Помним, что подписание любого ДС отменяет уведомление о расторжении договора.

И еще. Некоторые арендодатели не верят даже письмам о расторжении. Иногда идут на переговоры только после того, как товар начинают упаковывать в коробки. Будьте готовы идти до конца.

9. Посчитать и направить свои предложения арендодателям. Нормально указать, что вы не понимаете, какие будут продажи и именно поэтому какой-то период (3, 6, 12 месяцев) хотите платить только % с продаж. Честно прикинуть, какие предложения реальны — какие нет. Подозреваю, что предложения брать % с продаж без фиксированной платы могут быть приняты не всеми арендодателями — и даже с известными брендами с безупречной репутацией это будет обсуждаться на какой-то период.

10. Если ваше помещение имеет маленький метраж и расположено в хорошем месте, то, вероятно, вместе с подписанием короткого ДС арендодатель захочет получить право на расторжение договора через какой-то срок. Если площадь большая, сложная, в цоколе или на верхних этажах — вероятно, сила на вашей стороне.

Читайте также:
Пора договариваться. Основатель сети магазинов одежды «5 карманов» Владимир Шеховцов о последствиях пандемии

11. Что делать, если договор не предусматривает расторжения со стороны арендатора.

а) Все равно отправить все письма (см. выше), включая уведомление о расторжении.

б) Уведомить об отсутствии возможности выполнять договор (если это так).

в) Найти сильного юриста по аренде, чтоб он искал зацепки для расторжения (нарушения при подписании, сильная сторона в договоре не дала изменить нужные вам пункты и т. д.)

12. Бывает, что арендодатель считает, что у вас есть долги по аренде и препятствует деятельности, отключает свет и т. д. Все такие факты надо фиксировать с нотариусом, лучше под руководством опытного юриста по арендным конфликтам.

13. Подумать, есть ли шанс сохранить деятельность действующего юридического лица. Если нет — проконсультироваться с юристами по банкротству (чтим Уголовный кодекс!). Проработать вариант регистрации независимого юридического лица, на которое можно будет перевести часть бизнеса. Это действие даст понять особо упорным арендодателям, что даже договор без права расторжения арендатором не всегда защищает их интересы.

14. В плохой ситуации — проконсультируйтесь у юристов по личному банкротству.

В управляющих компаниях ТРЦ работает огромная масса умных замечательных людей, понимающих бизнес арендаторов, договороспособных. Увы, не все такие.

Важно! Я еще раз подчеркну, что надо разговаривать и договариваться. Всегда лучше не очень хорошо договориться, чем прекрасно поругаться или замечательно пойти в суд.

Узнавать главные новости, обсуждать с коллегами актуальные вопросы аренды, уплаты налогов, заработной платы и др., а также получать отчеты ассоциации РАФИ и издания PROfashion о мерах господдержки вы можете в профессиональной группе PROfashion. Business в Telegram, насчитывающей уже свыше 1200 участников.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал и страницы в Instagram и Facebook, чтобы не пропустить самые интересные новости индустрии моды.
facebook shareподелиться vk shareподелиться twitter shareтвитнуть
Все актуальные новости fashion-индустрии раз в неделю
Все актуальные новости fashion-индустрии раз в неделю

Новости компаний